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約束通りに使用してね

 

 

賃借人Aさんが、住居用に借りたアパートの一室。賃貸人の大家さんも当然、住居用で使用すると思っております。しかし、Aさんが来店型のお店を勝手にオープンさせてしまいました。大家さんは、直ちに店を閉めるようとAさんに言いましたが、Aさんは「自分が借りた部屋をどう使おうが勝手だ」と反論してます。Aさんの言い分もわからなくもないですが、民法はそんな勝手なAさんを許しません。住居用で借りたのであれば、住居として使用しなさいと条文で定められております。

 

民法第594条

借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。

敷金はいつ返してくれるの??

敷金とは、賃借人(アパートを借りる人)の賃料などの債務を担保することを目的とされております。この敷金返還請求権の発生時期について判例では、賃借人が目的物(アパートなど)を明け渡した時に発生するとされています。よって明け渡す前から、先に敷金を返してくれと大家さんに頼んでも、「明け渡しが先ですよ」なんて言われてしまいます。どうしてもお金に困っているのであれば、大家さんに相談してみるのもいいかもしれません。

大家さん、トイレの修理代下さい。

Aさんがアパートに住んでいたとします。トイレが壊れてしまい業者に頼んでトイレを修理してももらいました。かかった費用は10,000円。この10,000円は大家さんに請求することができます。大家さんは直ちに支払わなくてはなりません。これを必要費償還義務といいます。では、和式トイレをウォシュレットにした場合の費用は請求できるでしょうか。原則可能です。これは有益費償還義務といいます。有益とは、客観的に価値を高める費用のことです。さきほどの修理費は、どうしても生活するために必要な修理ですので、必要費です。過去の判例で汲み取り式のトイレを水洗トイレにした場合の費用を有益費とされたことがありますので、和式をウォシュレットにした場合も認められるのではないでしょうか。一つ注意したいのは、必要費はすぐに請求することができますが、有益費はすぐ請求することができません。

民法第608条

1、賃借人は賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2、賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了時の時に、第百九十六第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期間を付与することができる。

トイレを直すので入ります。

甲土地を所有するAがBに対して使用収益させることを約束し、また、Bはそれに対して賃料を支払うことを約束する契約を、賃貸借契約と言います。民法によりますと、この契約は20年を超えることができません。では、賃貸借契約によりアパートの一室を借りているとします。トイレの修繕をするので、大家さんが部屋に入ろうとする行為を、賃借人拒むことができるでしょうか。これは拒むことができません。大家さんは、自分の所有物の保存行為をしようとしているので、どうしても部屋に入れたくないのであれば、契約解除をしなくてはならない可能性も出てきてしまいます。

民法第606条

2項 
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

また貸しはダメよ…

AさんがBさんから無償でカメラを借りました。この契約は使用貸借契約と言います。カメラを借りたAさんは使用した後でカメラを返せばいいわけです。使用貸借は無償の契約ですから、お金を支払う必要はありません。ではこの借りたを他の第三者に、また貸しできるでしょうか。民法第594条の定めにより、できません。また貸しした場合、貸主は契約を解除することができます。

民法第593条

使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益した後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

いつ返せばいいの??

前回、消費貸借に関して解説しました。消費貸借とは借りたものを一度消費して、その後に同種同量の物を返せばいい契約です。ではその返すものは、いつまでに返せばいいのでしょうか。この返済時期についても民法で定められております。貸主Aと借主Bが当事者とすれば、AとBで返還の期間を定めなかった場合は、AはいつでもBに対して「返せ」と催告することが可能です。そしてBはいつでも返すことができます。ただし注意しなければならないのは、特約で利息を付けた場合、期間満了時に支払うのと同額の利息をつけて返還しなければなりません。

民法第591条

1項 
当事者が返還の時期を定めなかったときは、貸主は、相当の期間を定めて返還の催告をすることができる。

2項
借主は、いつでも返還をすることができる。

お米を貸してくれ

AさんがBさんに「米がないので、米を貸してくれないか」と頼んだとします。これは売買契約ではありません。では、どんな契約になるのでしょうか。種類、品質、数量の同じものを返す約束は消費貸借契約と言います。BさんはAさんから借りた米を消費(食べて)して同じ種類、品質、数量を返還すればいいのです。お米の場合、同じ数量は難しいですかね(笑)ちなみに、これがお金になると金銭消費貸借契約となります。よく行われているお金の貸し借りです。

民法第587条

消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約束して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生じる。

金を返すから不動産を返してくれ

不動産の売主AさんがBさんに甲土地を売ったとします。この売った甲土地を後日買い戻すことが可能です。よくあるのが、借金の担保を自分の土地を売り、返済可能になった時に買戻します。これ腕時計や、車でも可能でしょうか。不動産のみ有効な特約です。

買戻しの要件はいくつかあります。

・不動産のみ(民法579条)
・買戻しの特約は売買契約と同時に
・買戻し期間は10年以内
・その他

買戻しは売買代金と契約費用のみ返還すればよく、特約のない限り利息をつける必要はありません。

白アリは私の責任ではありません。

売主Aが自分の甲建物をBに売却するとします。AはBに建物を引き渡す約束をして、BはAに代金を支払う約束をします。売買契約の成立です。しかし、契約する時には気付かなかった瑕疵(シロアリ、雨漏りなど)が後日発見されたらどうでしょうか。Bにとっては納得できません。しかし、Aにとっても注意しても気づかなかったわけですから、Aは文句を言われても自分には責任がないと主張するでしょう。このケースでは、はたしてどう決着されると思いますか。BはAに対して損害賠償請求が可能ですし、契約の目的が達成できない場合には、契約を解除することも可能です。買主を保護する内容となっております。

民法第570条

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。

民法第566条

売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的物である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達成することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみすることができる。

他人の物を勝手に売ることができる??

Aさんが所有者の甲土地があります。この甲土地をBさんがCさんに売却することができるのでしょうか。他人のものを売ることなんてできなそうですが、民法は他人物売買を認めております。BさんはCさんに甲土地を引き渡すことを約束し、CさんはBさんに代金の支払いを約束して売買契約成立です。

民法第560条

他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

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